Cómo el impuesto de recargo en Corea está inflando los precios de la vivienda

El impuesto que empeora la vivienda

Corea del Sur construyó una herramienta de política para capturar ganancias excesivas de la reconstrucción de apartamentos y devolverlas al bien público. El resultado se parece más a un juego de precios.

En un complejo llamado Ramada Trinit One en Seocho-gu, al sur del río Han, los vendedores ahora enlistan apartamentos con un recargo de entre 700 y 800 millones de won incluido en el precio pedido —dinero que aún no deben y que las autoridades fiscales no han calculado formalmente. El recargo existe en el papel. El incremento de precio ya está en el mercado.

Las cuentas son brutales. Una unidad de 84 metros cuadrados se vendió por 498 millones de wones en mayo. A principios de agosto, la misma planta había cambiado de manos por 570 millones de wones. Los listados han superado los 6.000 millones de wones, con agentes que dicen abiertamente a los compradores que el número más alto incluye la carga del recargo esperado que les está siendo trasladada. Eso no es especulación de un vendedor agresivo. Es una estrategia de precios que se está configurando en tiempo real y, según Park Hab-soo, profesor adjunto en el programa de posgrado de bienes raíces de la Universidad Konkuk, se extenderá.

Qué es exactamente el recargo

El recargo sobre excedentes de ganancia de reconstrucción (재초환) se introdujo en 2006 durante la presidencia de Roh Moo-hyun, cuando el rápido redesarrollo de apartamentos impulsaba los valores más rápido de lo que los salarios podían seguir. La idea era simple: cuando un complejo se reconstruye y las unidades se aprecian más allá de las ganancias normales del mercado, el Estado se queda con una parte de esa ganancia inesperada. Los ingresos debían financiar vivienda pública y estabilizar los barrios.

Nunca ha sido sencillo de administrar. La administración de Murae pausó su aplicación en 2013 durante una baja del mercado. El gobierno de Moon Jae-in lo revivió en 2018, convirtiéndolo en un punto de control de facto para cada proyecto de reconstrucción: los proyectos no podían completarse sin enfrentar el gravamen. En 2019, un desafío constitucional fracasó; el tribunal determinó que el recargo no violaba los derechos de propiedad. Desde entonces, ha oscilado entre castigo y experimento de política.

La administración de Yoon Suk Yeol avanzó para aligerarlo. Las reformas propuestas elevarían el umbral de exención y压缩rarían las bandas impositivas, argumentando que la reconstrucción se estanca cuando la cuenta final es demasiado pesada. Un proyecto de ley pasó por comités a finales de 2023 y luego se estancó por desacuerdo partidista sobre los puntos de corte exactos. Para octubre de 2025, el partido gobernante señaló disposición para ir más lejos —incluso considerar la derogación— a medida que el sentimiento habitacional se volvía contra los propietarios en reconstrucción.

Nada de eso cambió el hecho de que, hasta la fecha de esta escritura, 46 complejos solo en Seúl enfrentan pagos proyectados de recargo que suman más de 2 billones de wones. Esa es la escala de dinero que cuelga sobre estos edificios, incierta en cantidad pero cierta en presencia.

Quiénes ganan, quiénes pierden

El ganador inmediato es el vendedor que lista primero y fija precios audazmente. Al incrustar un recargo estimado en el precio pedido, el propietario convierte una pasividad futura en apalancamiento presente. Los compradores que quieren la unidad deben aceptar el premio o retirarse. En un mercado donde la finalización de la reconstrucción puede sumar decenas de millones en valor a una sola unidad, muchos lo aceptarán.

El comprador pierde dos veces: una pagando un precio más alto y otra cuando el recargo real se evalúa, porque el costo ya se ha incorporado en lo que pagaron. El Estado pierde credibilidad en ingresos: si todos precosan el recargo antes de que se grave, el impuesto se convierte en un pago de transferencia en lugar de una confiscación de ganancia excesiva.

Las asociaciones de reconstrucción y desarrolladores ocupan una posición ambigua. Por un lado, precios de transacción más altos fortalecen el caso de negocio para reconstruir. Por otro, un mercado que precosiza recargos arbitrariamente corre el riesgo de una corrección si la Junta de Gravámenes recalcula de manera diferente a lo que asumieron los vendedores.

Por qué esto importa fuera de Corea

Los mecanismos pueden ser específicos de Corea del Sur, pero la dinámica no lo es. Cualquier jurisdicción que grabe ganancias de desarrollo sin abordar cómo esos impuestos fluyen hacia los precios de transacción invita exactamente a este tipo de arbitraje. Cuando un gravamen se percibe como inevitable, los propietarios lo tratan como un atributo del activo en lugar de una reclamación estatal. El impuesto deja de funcionar como freno a la especulación y empieza a funcionar como recargo de entrada.

Las ciudades de Asia Oriental enfrentan presiones comparables. El modelo de redesarrollo de Tokio, la dependencia de ingresos por venta de tierras de Hong Kong y los ciclos de demolición y reconstrucción de Shanghái involucran captura estatal significativa de plusvalía de tierra. La diferencia en Seúl es la velocidad y visibilidad del ciclo cerrándose: un impuesto anunciado como antispeculativo está siendo reutilizado como pro-precios.

Qué sucede después

Tres escenarios son plausibles, y no son mutuamente excluyentes.

El primero es normalización gradual. Vendedores en los 46 complejos objetivo de Seúl comienzan a precosizar recargos estimados como práctica estándar. La Junta de Gravámenes eventualmente emite evaluaciones, algunas más altas y otras más bajas de lo que asumieron los vendedores, creando ganadores y perdedores dentro del mismo barrio. El mercado se ajusta, los volúmenes de transacción bajan, y la política logra resultados entremezclados.

El segundo es reversión de política. Si el comportamiento se vuelve demasiado visible, los políticos enfrentan presión para actuar. Eso podría significar elevar exenciones, bajar tasas, o retrasar evaluaciones hasta después de la finalización: convirtiendo efectivamente el recargo en una tarifa diferida y opcional en lugar de un gravamen obligatorio. Cada opción debilita la intención redistributiva sin resolver la distorsión de precios.

El tercero es acción de aplicación. Las autoridades podrían desafiar a agentes que publicitan públicamente precios que incluyen recargos no evaluados como engañosos, o ajustar la metodología de cálculo para cerrar la brecha entre estimación y evaluación. Esto es legalmente directo pero políticamente friccioso, ya que antagoniza a propietarios en reconstrucción que ya consideran el recargo injusto.

El problema más profundo

El recargo fue diseñado para capturar ganancias inesperadas. Pero las ganancias inesperadas no son uniformes: dependen de ubicación, momento, calidad del edificio y decisiones municipales de zonificación que preceden cualquier reconstrucción individual. Gravar el resultado sin tener en cuenta esas variables produce inevitables quejas de injusticia, lo que a su vez produce cabildeo por exenciones, lo que produce un impuesto que es mitad aplicado y mitad negociado.

Lo que muestra el caso de Ramada Trinit One es que cuando un impuesto es impredecible en su cronología pero predecible en su dirección, el mercado lo precosifica con anticipación. El Estado entonces recauda menos de lo anticipado mientras los propietarios pagan más de lo previsto. La brecha entre ambos es el punto ciego de la política.

Hasta que Seúl cierre esa brecha: haciendo evaluaciones más rápidas, más transparentes y más difíciles de manipular —el recargo de reconstrucción seguirá funcionando como subsidio a vendedores y penalización a compradores, envuelto en el lenguaje del interés público.