韩国附加税费如何推高房价

让住房变得更糟的税

韩国设计了一套政策工具，试图从公寓重建的超额利润中抽成并返还公共利益。但结果更像是一种定价把戏。

在江南区（汉江以南）Ramada Trinit One 小区，卖家现在在挂牌价中额外塞入了 7 亿到 8 亿韩元——这笔钱他们尚未欠下，税务机关也尚未正式核算。加价只在纸面上存在，房价却已经涨上了市。

算起来很直白。一套 84 平方米的单位在五月以 4.98 亿韩元成交。到八月初，同一户型的交易价已涨至 5.7 亿韩元。挂牌价更突破 60 亿韩元，中介毫不避讳地告诉买家，更高的数字里包含了将要转嫁给他们的预期附加税负担。这不是某一个激进卖家的投机行为——这是一种正在实时形成的定价策略。据高丽大学房地产研究生院兼职教授朴 Hab-soo（박하수）表示，这种做法将会扩散。

附加税究竟是什么

重建超额利润附加税（재초환）由卢武铉政府于 2006 年引入，当时快速推进的公寓改造令房价增速远超工资涨幅。思路很简单：当一个小区完成重建、房产增值超出正常市场涨幅时，国家从中抽取一部分。这笔收入本应用于公共住房和社区稳定。

但它的征收从来就不简单。文在寅政府上台前，政府在 2013 年市场低迷期曾暂停执行该税。2018 年，该文政府重新激活此项税收，使其成为每重建项目事实上的一关——项目不面对这项征缴便无法竣工。2019 年，一项宪法挑战失败，法院裁定附加税不侵犯财产权。此后，它一直徘徊在惩罚与政策实验之间。

尹锡悦政府则倾向于减轻其负担。拟议的改革方案将提高免税门槛并压缩税率档次，理由是重建如果最终账单过重便会停滞。法案于 2023 年底在委员会层面通过，随后因执政党内部对具体免税阈值的分歧而搁浅。到 2025 年 10 月，随着住房舆论转向反对重建业主，执政党释放信号，表示愿意走得更远——甚至考虑彻底废除该税。

但无论怎样，截至本文撰写之时，仅首尔就有 46 个小区面临预计总额超过 2 万亿韩元的附加税支付。这笔悬在这些楼宇头上的钱，数额不确定，存在感却确凿无疑。

谁赢谁输

最大赢家是抢先挂牌、定价果敢的卖家。通过将预估附加税嵌入挂牌价，业主将未来的负债转化为当下的议价筹码。想要这套房的买家只能接受溢价或转身离开。在一个重建完工能为单套房产增添数千万韩元价值的市场中，许多人会选择接受。

买家则输两次：一次是支付了更高的价格，另一次是当实际附加税核定下来时，因为成本早已计入他们支付的房款中。国家则在税收公信力上输了——如果每个人都在征税前提前将附加税计入价格，这项税就变成了转移支付，而非对超额利润的没收。

重建协会和开发商则处于暧昧位置。一方面，更高的交易价格让重建的商业逻辑更有说服力。另一方面，一个随意将附加税定价入市场的行情，若征税委员会的计算与卖家假设不同，便可能面临回调风险。

为何这超出了韩国范畴

机制或许韩国独有，但这种动态并非如此。任何对开发收益征税却又不解决税收如何传导至交易价格管辖区，都会招致完全相同的套利行为。当一项征缴被视为不可避免，业主便将其当作资产属性而非国家主张来对待。这项税收不再充当抑制投机的刹车，反而变成了入场附加费。

东亚城市面临类似压力。东京的改造模式、香港对土地出让收入的依赖、上海的拆建周期，都涉及国家对土地增值的大幅截取。首尔的不同之处在于闭环的速度与可见度：一项宣称反投机的税，正在被用作推高价格。

接下来会发生什么

三种情景都有可能，且并非相互排斥。

第一种是逐渐常态化。首尔 46 个目标小区的卖家开始将预估附加税作为标准做法纳入定价。征税委员会最终下达核定，有些高于卖家预期，有些低于，在同一街区制造赢家和输家。市场随之调整，交易量下滑，政策收获模糊的结果。

第二种是政策倒退。如果这种行径过于显眼，政客将承受行动压力。这可能意味着提高免税额、降低税率，或将核定推迟至竣工之后——实质上把附加税变成一项延迟的、可选的费用，而非强制征缴。每一种选择都在削弱再分配意图，同时并未解决定价扭曲。

第三种是执法行动。当局可以挑战那些公开宣传包含未核定附加税价格的中介，指其为误导；或调整计算方法，缩小估算与核定之间的时间差。这在法律上 straightforward，但在政治上摩擦重重，因为它直接对抗了本就认为附加税不公的重建业主。

更深层的问题

附加税的设计初衷是捕捉暴利。但暴利并非均匀分布——它取决于地段、时机、建筑质量以及早于任何个体重建决定的市政区划决策。在不考虑这些变量的情况下对结果征税，必然引发不公平的抱怨，进而催生豁免游说，最终造就一项只执行了一半、另一半靠谈判的税。

Ramada Trinit One 的案例表明：当一项税在时间上不可预测、在方向上却可预测时，市场会提前将其定价。随后国家收取的少于预期，而业主支付的却多于原意。两者之间的差距，正是政策的盲点。

除非首尔填补这一空白——通过更快、更透明、更难操纵的核定机制——否则重建附加税将继续以公共利益之名，行补贴卖家、惩罚买家之实。