Coreanos acampan para acceder a apartamentos que llevaban dos años vacíos
Un complejo recién construido en Daegu permaneció vacío durante casi dos años hasta que una firma de inversión lo compró al por mayor y lo convirtió en alquileres económicos, atrayendo a 250 solicitantes que montaron carpas. La historia es una ventana a un mercado inmobiliario donde la oferta y la desesperación chocan.
La fila de carpas que nadie esperaba
El 8 de septiembre, unas 250 personas se alinearon frente a un complejo de apartamentos completamente nuevo en Daegu, Corea del Sur. Algunos trajeron sillas plegables. Otros trajeron carpas. La persona al frente llevaba 43 horas esperando.
No se trataba de un concierto. Era una solicitud de alquiler.
El edificio —Sang-in Prezio Center Park, en el distrito de Dalseo— había sido terminado en abril de 2024 y permaneció completamente vacío durante casi dos años. Cero contratos. Cero ocupantes. Los desarrolladores lo intentaron todo: ampliaciones gratuitas de balcones, campañas de marketing, visitas abiertas nocturnas. Nada movió las unidades. Para noviembre de 2024, solo 58 personas habían presentado solicitud, y de esas, no se firmó ni un solo contrato.
Entonces un fideicomiso de inversión inmobiliaria llamado CR REIT compró todo el complejo —las 990 unidades en su totalidad— y las ofreció en alquiler a precios muy por debajo del mercado.
La fila se formó a la mañana siguiente.
Por qué esto trasciende a Daegu
La historia no trata simplemente sobre un edificio que consigue inquilinos. Se trata de la estructura de un mercado inmobiliario donde la oferta recién construida y la demanda desesperada coexisten simultáneamente, separadas solo por el precio.
Las unidades nuevas de Sang-in Prezio Center Park llegaban con tamaños de 84 metros cuadrados con depósitos de 222 a 238,5 millones de wones (160 000 a 172 000 dólares), y unidades más amplias de 113 a 117 metros cuadrados por 317 a 327 millones de wones. Unidades comparables en un complejo cercano construido en 2004 del mismo nombre se comercializaron en abril por aproximadamente 220 millones de wones. En otras palabras, un edificio nuevo de solo dos años se puso en el mercado a precios que igualaban o incluso por debajo de uno de 20 años de antigüedad.
Esa brecha no ocurre en mercados saludables. Ocurre cuando los desarrolladores quedan atrapados —bloqueados por financiamiento de construcción que vence, costos de mantenimiento que se acumulan y un grupo de compradores que simplemente quedó excluido del mercado. Las unidades son reales. La necesidad es real. El precio era lo único que las separaba.
Esta tensión es visible en toda Asia Oriental. Tokio vio patrones similares a principios de los años 2000, cuando los desarrolladores luchaban por mover inventario recién construido en ciudades regionales mientras la demanda se concentraba alrededor de la metrópoli. La situación de Seúl es más comprimida: la concentración poblacional es más marcada, la estructura financiera es diferente y las consecuencias sociales suenan más fuerte: la gente duerme literalmente al aire libre para asegurar un contrato de arrendamiento.
Cómo funciona realmente la transacción
CR REIT no es una ONG. Es un producto estructurado. El fondo reúne capital de inversionistas, compra unidades completadas insalidas a los desarrolladores con descuento, las convierte en alquiler y las mantiene hasta que el mercado se recupere, momento en el cual las vende. El riesgo de mayores caídas de precios recae en el REIT y sus inversionistas, no en los inquilinos.
Los inquilinos reciben tres cosas: una unidad nueva, un depósito protegido por la Corporación de Garantía de Vivienda y Urbanismo (HUG) y la opción de convertir su arrendamiento en una compra posterior. El desarrollador obtiene liquidez que retira de su balance. El REIT obtiene un rendimiento. El gobierno obtiene un titular al que señalar cuando le pregunten sobre política de vivienda.
Esta no es la primera vez que ocurre en Daegu. CR REIT ha adquirido aproximadamente 2200 unidades completadas insalidas en toda la ciudad solo desde el año pasado, según datos del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte. El primer caso importante fue Suseong Lake Woobang IU Shell, en el distrito de Suseong, donde el contratista Woobang recaudó 46,7 mil millones de wones en capital y el REIT compró 288 de 394 unidades al 83 por ciento del valor tasado —125,5 mil millones de wones en total. Una unidad de 84 metros cuadrados allí se alquilaba por 230 millones de wones en abril, aproximadamente 20 millones de wones por debajo de edificios comparables cercanos.
Otro proyecto, Billib Radice en Bondon-dong, fue adquirido por SV CR REIT —un fondo creado por Shinsegae Property Investment Management— por 122,5 mil millones de wones que cubrían 222 unidades en una torre mixta de 49 pisos.
El problema de precios bajo la solución
El detalle incómodo es que estas transacciones no siempre son limpias. Algunos desarrolladores están resistiendo los precios de venta. Fuentes del sector señalan que los REITs generalmente compran con un descuento de aproximadamente 30 por ciento respecto al precio original de preventa, y la brecha entre lo que quieren los desarrolladores y lo que los inversionistas están dispuestos a pagar puede estancar los negocios durante meses.
Ese estancamiento es precisamente lo que dejó vacío a Sang-in Prezio Center Park. El desarrollador, Daewoo Engineering & Construction, intentó esperar a que el mercado mejorara. Cuando eso falló, recurrió a un enfoque de ventas diferidas para recuperar los costos de construcción. Cuando eso también se estancó, CR REIT intervino —pero solo después de que las unidades ya hubieran permanecido vacías casi dos años.
El gobierno está intentando acelerar este tipo de transacciones. Recientemente extendió un beneficio fiscal hasta finales de 2027 que elimina el impuesto corporativo adicional y excluye a estas unidades completadas no metropolitanas adquiridas del cálculo del impuesto integral a la propiedad inmobiliaria. La lógica es directa: el alivio fiscal hará que las cuentas cierren más rápido, y ventas más rápidas significan menos edificios vacíos y menos filas de carpas.
Quién gana, quién pierde, quién queda fuera
Los inquilinos que consiguieron lugar en la fila ganan. Aseguraron un apartamento nuevo a un precio que habría sido imposible en el mercado abierto hace dos años. Sus depósitos están garantizados. Tienen la opción de comprar más adelante si los precios se recuperan.
Los inversionistas del REIT ganan, al menos en papel. Adquieren activos muy por debajo del costo de reposición con respaldos gubernamentales que reducen su exposición. El perfil de rendimiento es favorable mientras la ocupación se mantenga.
El desarrollador gana al salir de una posición perdedora. Incluso con descuento, recuperar liquidez de un activo terminado pero insalido es mejor que conservarlo para siempre y pagar costos de mantenimiento encima de los costos financieros.
Las personas que no consiguieron lugar en la fila pierden. Las 250 personas que se presentaron el 8 de septiembre eran las que habían tenido noticias de la oportunidad con suficiente antelación. La primera tanda en junio ya había absorbido 550 unidades. Las 440 restantes se agotaron rápido. Cualquiera que no estuviera atento, que no tuviera la flexibilidad de sacar día libre del trabajo, que no supiera cómo navegar el sistema de solicitudes —esas personas siguen buscando.
Este es el efecto secundario que hace inquietante la fila de carpas: señala que la presión está concentrada y es inmediata, y que el acceso al alivio es desigual. La asistencia habitacional que requiere que acapes afuera para calificar no es una solución. Es un reconocimiento de que el sistema no tiene otra forma de asignar la escasez.
Qué deben observar las ciudades de Asia Oriental
Tres patrones de este caso valen la pena rastrear en otros lugares.
Primero, el modelo de conversión mediante REIT. Cuando la vivienda terminada no se vende, convertirla en stock de alquiler es uno de los pocos mecanismos que mueve unidades sin requerir nueva construcción ni gasto gubernamental masivo. Seúl lo está probando. Tokio ha usado estructuras similares. Otras ciudades densas de Asia con exceso de oferta de desarrolladores —Bangkok, Yakarta, incluso partes del área metropolitana de Shanghái— podrían ver variantes de esto si sus propios mercados de preventa se estancan.
Segundo, la señal de precios. Un edificio nuevo alquilándose por menos que uno de 20 años en las cercanías es un punto de datos, no una anomalía. Te dice que el mercado se está reajustando desde abajo, y que la brecha entre lo que se construyó y lo que la gente puede pagar se ha ampliado significativamente. Observa este patrón en cualquier ciudad donde la construcción se haya completado más rápido que el crecimiento de los ingresos familiares.
Tercero, la fricción social. La fila de carpas es visible. Es compartible. Se convierte en un símbolo. Los gobiernos que confíen en mecanismos de mercado para resolver la escasez de vivienda sin abordar el problema de distribución verán multiplicarse esos símbolos. La respuesta política tiende a ser o más exenciones fiscales para los intermediarios o más subsidios directos para los inquilinos —rara vez ambas a la vez, y rara vez con la escala que el problema requiere.
El edificio vacío en Daegu ahora está lleno de inquilinos que acamparon para llegar hasta allí. El próximo probablemente ya se está construyendo.