韩国人为一套空置两年的公寓搭帐篷排队

那条谁也没想到的排队线

9月8日，韩国大邱一处全新公寓楼外，约有250人排起了长队。有人带着折叠椅，有人直接搬来了帐篷。排在最前面的人已经等了43个小时。

这不是一场演唱会的入场，而是一次租赁申请。

这座名为"Sang-in Prezio Center Park"的楼位于大邱达西区，于2024年4月竣工，却在空置了近两年后仍毫无租约、无一住户。开发商能用的招全用遍了：赠送阳台扩建面积、营销推广、深夜开放日……没有一样能打动市场。到2024年11月，仅有58人递交了申请，其中一纸合约都未签下。

随后，一家名为CR REIT的房地产投资信托基金买下了整栋楼的990套房源，以远低于市场价的租金挂牌出租。

第二天清晨，队伍排起来了。

这不只是大邱的事

这个故事并非只是某栋楼终于找到了租户那么简单。它折射出的是住房市场的结构性问题——新房供给与迫切需求并存，唯一的鸿沟就是价格。

Sang-in Prezio Center Park的新房以84平方米为主，保证金定价2.22亿至2.385亿韩元（约合16万至17.2万美元），较大的113至117平方米户型则为3.17亿至3.27亿韩元。而在附近同名的一栋2004年建成的公寓，同样户型在同年4月的成交价约为2.2亿韩元。换言之，一栋两岁的全新建筑，上市价格与甚至低于一栋二十年的老楼。

在健康的市场中不会出现这种价差。这种价差的形成，是因为开发商被卡在建筑结构里——建设融资到期、持有成本不断累积、而购房需求早已被挤出市场。房子是真的，需求也是真的，唯一挡在两者之间的只有价格。

这种张力在整个东亚都能看到。东京在2000年代初就出现过类似模式：开发商苦于将新建库存销往地方城市，而需求却高度集中在大都市。首尔的情况更为紧凑——人口集中度更高，融资结构不同，社会后果也更为触目——人们甚至露宿街头，只为拿到一份租约。

这笔交易究竟如何运作

CR REIT不是慈善机构，它是一个结构化工具。该基金汇集投资者的资金，以折扣价从开发商手中收购滞销的完工房源，将其改为租赁住房持有，直到市场回暖后再出售。进一步下跌的风险由REIT及其投资者承担，而非租户。

租户获得三样东西：一套全新的住房、由韩国住宅都市保证公司（HUG）提供担保的保证金，以及未来将租约谈判转为购买的选项。开发商收回了现金，清空了账面。REIT获得了收益。政府也拿到了一篇可用于回应住房政策质疑的好新闻。

这类操作在大邱并非首次。据韩国国土交通部数据，自去年以来CR REIT已在全城收购了约2200套滞销完工房源。首批典型案例是位于寿城区的"Seusong Lake Woobang IU Shell"项目，承包商梧邦筹集了467亿韩元资本，REIT以评估价的83%收购了394套中的288套，总价1255亿韩元。该项目一套84平方米的房源在4月的租金为2.3亿韩元，比周边可比建筑低约2000万韩元。

另一个项目——本洞的Billib Radice，由新世界不动产投资管理设立的SV CR REIT以1225亿韩元收购，涵盖49层综合塔楼中的222套房源。

解决方案之下的定价难题

一个不太舒服的现实是，这些交易并非总是顺利。部分开发商对出售价格表示抵制。业内人士指出，REIT的收购价通常较原始预售价格低约30%，开发商的期望与投资者的出价之间的差距足以让交易搁置数月。

正是这种僵局导致Sang-in Prezio Center Park空置至今。开发商大宇工程与 construction 曾试图等待市场回暖，但无果。随后转向延迟销售策略以回收建设成本，同样陷入停滞。直至CR REIT介入，但此时房源已空置了近两年。

政府正在尝试加快此类交易的推进。近期政府延长了针对REIT收购完工非大都市房源的税收优惠至2027年底，豁免额外企业所得税，并将其排除在综合不动产税的计算范围之外。逻辑很直接：税收减免能让交易算得过来，更快的出手意味着更少的空置楼和更少的排队帐篷。

赢家、输家与遗漏者

排队的人赢了。他们以两年前公开市场上根本不可能获得的价格，拿到了一套新房。保证金有政府担保，如果未来房价回升，他们还享有优先购买的选择权。

REIT投资者至少从账面上看也赢了。他们以低于重置成本的折扣购入资产，政府担保又收窄了下行风险，只要入住率维持，收益曲线便是可观的。

开发商通过退出亏损仓位来"赢"。即使打了折扣，从一套已建成却无人问津的资产中收回现金，也总比无限期持有、持续支付持有成本和融资成本要强。

没排上队的人输了。9月8日到场的250名申请者，是那些足够早得知消息的人。6月第一轮申请已消化了550套房源，剩余440套很快也被抢光。任何没有关注到这个信息、无法请假参与申请、不熟悉申请流程的人——至今仍在寻找。

正是这种次生效应，让那条帐篷线令人不安：它表明压力高度集中且迫在眉睫，而救济的机会并不均等。需要你在户外搭帐篷才有资格享受的住房保障，不叫解决方案，它是对"这个体系已无其他方式分配稀缺资源"的坦诚承认。

东亚城市应当留意三个信号

从这个案例中可以提炼出三条值得关注的模式。

一是REIT转型模式。当完工住房无法售出时，将其转为租赁存量是推动房源流动为数不多的机制之一，不需要大规模新建，也不需要政府大量投入。首尔正在试点，东京早已使用过类似架构。在开发商库存积压的其他高密度亚洲城市——曼谷、雅加达，乃至上海周边区域——一旦预售市场进一步停滞，这一模式可能以更变体形式上演。

二是价格信号。一栋新建房屋的租金低于旁边二十年房龄的旧楼，这不是异常值，而是一个数据点。它表明市场正在自下而上重新定价，建成规模与居民支付能力之间的差距正在急剧扩大。凡是竣工速度超过家庭收入增长的城市，都应关注这种模式的蔓延。

三是社会摩擦。帐篷线是可见的，可传播的，它本身就是一个象征。那些依赖市场机制解决住房短缺、却不对分配不公作出回应的政府，将看到这类符号不断增殖。政策应对往往不是给中间商更多税收减免，就是给租户更多直接补贴——很少两者并行，更少以问题所需规模来执行。

大邱那栋曾经空置的建筑，如今住满了为拿到住处而露营的人。而下一栋空置楼，恐怕已经在建设中。