El shock fiscal de Corea inunda Gangnam de vendedores, pero los compradores se mantienen al margen

El gatillo fiscal

Corea del Sur acaba de cambiar las reglas para mantener hogares caros, y el mercado está reaccionando con rapidez. Desde que el gobierno presentó a principios de agosto su reforma integral del impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria (종부세), los anuncios en los complejos de departamentos de lujo renovado de Gangnam se dispararon más de un 40 %, según datos de 부동산114. En algunos edificios, el aumento fue cercano al 63 % en menos de tres semanas.

La política es tajante en su intención. Para un hogar con un valor de mercado de 400 millones de wones o más, la carga tributaria anual salta al menos 11 millones de wones si el propietario no reside en él. Incluso los residentes principales enfrentan un adicional de unos 3 millones de wones. El gobierno también está reduciendo la deducción por tenencia y desplazándola hacia un modelo basado en la ocupación, un cambio que penaliza específicamente a los inversionistas que poseen propiedades en las que no habitan.

Para los proyectos renovados más antiguos y bien ubicados en Gangnam, eso significa que las cuentas cambiaron de la noche a la mañana.

Quiénes venden y por qué

Los vendedores que se agrupan en estos edificios comparten un perfil: propietarios de múltiples viviendas, propietarios de una sola vivienda que no residen en ella, y, de manera notable, residentes mayores en complejos antiguos donde los impuestos inmobiliarios ahora se comen más profundo los ingresos fijos. Un agente inmobiliario en Gaepo-dong dijo a Asia Economy que muchos residentes son adultos mayores que simplemente no pueden absorber los mayores costos de mantenimiento. «Están poniendo sus apartamentos a la venta como urgencias», señaló el agente.

Las números respaldan esto. En el edificio Shindonga de Suseo-dong, los anuncios activos saltaron de 32 el 2 de agosto a 52 para el 21 de agosto, un aumento del 62,5 % en 19 días. Suseo Kkachtomaeul pasó de 52 a 73 anuncios (40,4 %). En el edificio Gyeongnam de Gaepo-dong, 112 unidades llegaron al mercado, el mayor registro desde octubre de 2024.

En toda Seúl, el total de anuncios subió de aproximadamente 61 000 a 65 000 durante la misma ventana, un añadido de unos 4000 unidades, la mayoría concentradas en los barrios exclusivos del sur.

Los precios bajan, pero nadie compra

Aquí es donde la historia se pone interesante, y donde la cobertura en inglés suele detenerse.

Sí, los anuncios se desbordan. Pero las transacciones no siguen el ritmo. El mercado de transacciones en Gangnam permanece suave porque los compradores están de brazos cruzados, esperando ver si la legislación impositiva se modificará durante el debate parlamentario. El paquete de reforma tributaria del 3 de agosto y el anuncio del 13 de agosto sobre oferta de vivienda y medidas financieras llegaron en rápida sucesión, creando lo que los participantes del sector describen como un clima de latigazo político. Bajo esas condiciones, incluso los compradores con solvencia son cautelosos.

Los datos de precios reflejan esa vacilación. El índice de precios de transacciones en Gangnam cayó 0,05 % en la tercera semana de agosto, marcando una segunda disminución semanal consecutiva, la primera en dos semanas seguidas en más de tres meses. Seocho-gu, apenas al otro lado del río, registró una caída aún más pronunciada del 0,09 %. Mientras tanto, el índice nacional de precios de apartamentos subió 0,14 % en el mismo período, lo que significa que la presión es casi totalmente localizable en el corredor más costoso de Seúl.

La implicación es clara: la reforma impositiva está funcionando como amortiguador de precios, pero solo a través de la presión de listados, no por el volumen real de ventas. Esto es una congelación, no un desplome. Y las congelaciones suelen descongelarse de forma impredecible.

Lo que esto significa más allá de Seúl

La reforma del impuesto inmobiliario en Corea del Sur no ocurre en el vacío. Es el último movimiento de una recalibración fiscal más amplia de la administración Yoon, que ha intentado equilibrar el discurso sobre asequibilidad de vivienda con la generación de ingresos en una economía en desaceleración. La cronología importa: el gobierno necesita los ingresos del impuesto, y los necesita ya, antes de que se cierre la ventana legislativa.

Pero la dinámica regional merece atención. Los mercados de lujo inmobiliario en Asia Oriental —Hong Kong, Tokio, Singapur— han visto cómo los flujos de capital se desplazaban en respuesta a cambios en la política impositiva en los últimos años. Un patrón predecible emerge: cuando los costos de tenencia suben más rápido que los rendimientos por alquiler, tanto inversionistas internacionales como nacionales rotan sus posiciones. El caso de Corea es distintivo porque la presión se concentra en un estrecho margen de inventario existente (viviendas por encima de 400 millones de wones) en lugar de nuevo desarrollo, lo que significa que la corrección probablemente será concentrada e intensa en vez de amplia y lenta.

Los compradores extranjeros, que han estado ausentes en gran medida del mercado de Gangnam desde el ciclo de subidas de tasas de 2022–2023, es poco probable que entren en esta ventana. La incertidumbre política es la única variable que ningún descuento en los precios puede superar. La pregunta real es si los listados que ahora ingresan al mercado encontrarán compradores una vez que la legislación impositiva se finalize, o si la avalancha de oferta recalibrará los precios a la baja lo suficiente como para desencadenar una nueva oleada de compras.

Qué sucede después

Tres escenarios son plausibles.

En el primero, la Asamblea Nacional suaviza la propuesta impositiva antes de la aprobación final. Eso aliviaría la presión de ventas y probablemente enviaría los precios de Gangnam a estabilizarse dentro de un trimestre. En el segundo, la legislación pasa tal como está, y el exceso actual de listados, ahora superior a 65 000 unidades en toda Seúl, sigue presionando los precios durante el resto del año, con disminuciones adicionales de 1 a 3 % posibles en los complejos más golpeados. En el tercero, el gobierno se endurece, combinando el aumento impositivo con medidas del lado de la oferta que desbloqueen aprobaciones de construcción nueva en distritos periféricos, redirigiendo efectivamente la demanda lejos de Gangnam por completo.

El primer escenario es el resultado más probable en el corto plazo, dado que la revisión parlamentaria aún está en curso. Pero el segundo es el que los inversionistas deben preparar: un mercado donde la oferta es abundante, los precios se ablandan, y el volumen de transacciones se mantiene tenue hasta que surja claridad.

Por ahora, los complejos renovados de Gangnam se ven como un mercado atrapado entre un martillo impositivo y una pausa política. Los vendedores están moviéndose. Los compradores están observando. Y las próximas semanas de maniobras legislativas determinarán qué lado parpadea primero.