韩国房产税冲击令江南区卖家激增——买家却按兵不动

税收导火索

韩国刚刚修改了高档房产持有规则，市场正在快速反应。自政府在8月初公布综合房地产税（종부세）全面改革方案以来，根据부동산114的数据，江南区高档翻新公寓的挂牌量激增超过40%。在某些楼栋中，增幅在不到三周内接近63%。

政策的意图直白而明确：对于市场价值4亿韩元及以上的房产，如果业主不住在该房屋内，年度税负将至少增加1100万韩元。即便是主要自住居民，也需额外承担约300万韩元的税款。政府同时收窄了持有减免额度，并转向以实际居住为基础的计税模式——这一变化专门针对那些拥有却不入住的投资者施加惩罚。

对于那些地理位置优越、楼龄较老的江南翻新项目来说，这意味着一夜之间算账逻辑全变了。

谁在卖，为何卖出

聚集在这些楼栋中卖房的业主有着清晰的画像：多套房持有者、非自住单套持有者，以及尤为突出的——居住在楼龄老化小区中的老年人，如今房产税正蚕食他们的固定收入。一位介护洞的房地产经纪告诉Asia Economy，许多业主是老人，根本无法承受更高的持有成本。“他们正在紧急挂牌出售公寓，“该经纪人说。

数据印证了这一点。在瑞草区新道家公寓，活跃挂牌量从8月2日的32套升至8月21日的52套——19天内增幅达62.5%。瑞草kkachtomaeul从52套增至73套（增幅40.4%）。在介护洞庆南公寓，共有112套房源进入市场，创下2024年10月以来的最高数量。

整个首尔范围内，同期总挂牌量从约61,000套上升至约65,000套——净增约4,000套，其中大部分集中在高档的南部城区。

价格下跌，但无人接盘

故事在此处开始变得有趣——也是大多数英文报道止步不前的地方。

是的，挂牌量正大量涌入。但交易量并未跟上。江南的二手房市场依然低迷，因为买家按兵不动，等待观察税收立法是否在国会辩论中有所修改。8月3日的税改方案和8月13日的住房供应及金融措施公告相继出台，节奏之快令业内人士形容为"政策急转弯”。在此环境下，即便是资金充裕的买家也持谨慎态度。

价格数据折射出这种犹豫。江南区交易价格指数在8月第三周下跌0.05%，录得连续第二周下滑——这也是三个月来的首次连降。对岸的瑞草区跌幅更深，达0.09%。与此同时，全国公寓价格指数同期上涨0.14%，这意味着压力几乎完全集中于首尔最昂贵的核心走廊地带。

其含义清晰明了：税改正在作为价格抑制工具发挥作用，但仅通过挂牌压力传导，而非通过实际成交量。这是一种冻结，而非崩盘。而冻结往往会在不可预测的时候解冻。

首尔之外的影响

韩国的房产税改革并非孤立事件。这是尹锡悦政府更广泛财政再平衡的最新举措——该政府一直在增长放缓的经济中试图平衡住房可负担性 rhetoric与财政收入需求。时机至关重要：政府需要这笔税款收入，而且需要当下就能拿到，在立法窗口关闭之前。

但地区动态同样值得密切关注。东亚的豪华住房市场——香港、东京、新加坡——近年来均已出现资本流动因税收政策变化而转移的现象。一种可预见的模式浮现：当持有成本上涨速度快于租金收益率时，国际与国内投资者都会选择撤出。韩国的情况独特之处在于，压力集中在有限的现有库存区间（4亿韩元以上的住房），而非新开发项目，这意味着调整可能更为集中和剧烈，而非广泛而缓慢。

自2022至2023年加息周期以来几乎从江南市场缺席的外国买家，不太可能在此窗口期入场。政策不确定性是无法通过打折定价来克服的因素。真正的问题在于：如今涌入市场的挂牌房源，能否在税收立法尘埃落定后找到买家——还是说，海量的供应会将价格向下重估到足以触发新一轮购房潮的水平。

接下来会发生什么

三种情景均有可能是现实。

第一种情形下，国会在最终通过前软化税收提案。这将缓解售房压力，江南房价很可能在季度内趋于稳定。第二种情形是，立法原封不动地通过，当前已超过65,000套的首尔挂牌存量继续压制价格直至年末，最受冲击的小区还可能再跌1%至3%。第三种情形则是，政府变本加厉，在增税的同时推出供给侧措施，解锁外围区域的新建项目审批，从而将需求从根本上从江南分流。

第一种情形是最可能的近期结局，鉴于国会审议仍在进行中。但第二种情形是投资者应当为此做准备的情景：一个供应充裕、价格软化、在明朗化到来之前交易量持续低迷的市场。

目前，江南的翻新公寓看起来像一个夹在税收大锤和政策暂停之间的市场。卖家正在行动，买家正在观望。而未来几周的政治博弈将决定哪一方先眨眼。