La crisis de impagos hipotecarios en Corea apenas está comenzando

Los números no cierran — y esa es la cuestión

Las cuentas de hipotecas vencidas en los bancos coreanos crecieron de 1 billón de wones a 2,2 billones en tres años y medio. Un aumento del 120 por ciento. En el mismo periodo, el saldo total pendiente de hipotecas solo creció 21 por ciento: de 644,3 billones a 779,2 billones de wones.

El crecimiento de las morosidades avanza a seis veces el ritmo del crecimiento de los préstamos. Esto no es una señal leve de tensión. Es una grieta estructural que se ensancha, y las matemáticas detrás de los datos cuentan una historia que las cifras titulares no capturan por sí solas.

Lo que ocurrió es sencillo en teoría y brutal en la práctica. El Banco de Corea elevó repetidamente su tasa de referencia a partir de 2022 para combatir la inflación, empujando la tasa de política monetaria de 0,5 por ciento a 3,5 por ciento en catorce meses. Prácticamente todas las hipotecas residenciales coreanas son préstamos a tasa variable vinculados al COFIX, el índice de costos de financiamiento de la Autoridad Coreana de Transmisiones Financieras. El propio COFIX alcanzó el 3,18 por ciento el mes pasado, frente al 2,89 por ciento de abril. Los cinco bancos más grandes ahora cobran entre 4,28 por ciento y 6,46 por ciento en nuevos préstamos hipotecarios a tasa variable, frente a 3,77 y 5,87 por ciento un año antes. Los prestatarios que bloquearon tasas de 2 o 3 por ciento hace cinco años ahora deben amortizar deudas al doble de esos intereses. Sus pagos mensuales se han duplicado efectivamente, pero sus ingresos no han seguido el ritmo de la inflación, y mucho menos de las obligaciones de servicio de deuda.

La mecánica importa aquí. El COFIX está diseñado para reflejar los costos de financiamiento a corto plazo de los bancos, lo que significa que se mueve con rapidez cuando el banco central se encumbre. A diferencia de las hipotecas de tasa ajustable comunes en Estados Unidos, que suelen recalibrarse anualmente con topes, las hipotecas coreanas a tasa variable no ofrecen tal protección. Los pagos se ajustan de inmediato y sin límite. Para los prestatarios que ya habían estirado su capacidad máxima de endeudamiento, el ajuste no fue incremental: fue inmediato e implacable.

Los 영끌족 llegaron primero

영끌족, literalmente «prestatarios todo incluido», son el grupo demográfico en el centro de esta crisis. Suelen tener entre finales de los veintes y mediados de los treinta, presionados por expectativas culturales de ser propietarios antes del matrimonio, y dispuestos a superar los límites convencionales de asequibilidad. En un entorno de tasas bajas, se endeudaron agresivamente. Muchos contraeron préstamos colectivos estructurados mediante desarrollos de vivienda nueva, a menudo con mínimos enganches. Los requisitos de enganche en Corea se habían relajado hasta接近 cero en ciertos segmentos, particularmente para compradores primerizos en áreas recién desarrolladas fuera de la capital. Esto significaba que los jóvenes profesionales podían ingresar al mercado con ahorros que una década antes habrían cubierto la compra de un automóvil.

Ahora son ellos los que se rezagan. Y los datos muestran que el daño se acelera, no se estabiliza.

Las morosidades de más de tres meses, más profundas en territorio de incumplimiento, ascendieron de 500 mil millones de wones a fines de 2022 a 1,4 billones para fin de 2025, manteniéndose estables hasta mediados de 2026. Los activos no productivos combinados, que incluyen préstamos reestructurados a tasa fija y pérdidas estimadas, más que se duplicaron a 1,7 billones de wones. Los bancos han respondido triplicando sus provisiones por pérdidas en préstamos a 9 billones de wones, pero el ratio de cobertura solo pasó de 44,5 por ciento a 51,1 por ciento. Aún están subreservados.

Los 영끌족 enfrentan un problema que se compuesta. Muchos trabajan en sectores —tecnología, medios, retail— que han visto salarios estancados o despidos desde 2023. Sus deudas fueron valuadas sobre supuestos de progresión profesional y aumentos salariales anuales que ya no se materializan. Cuando el pago de un prestatario se duplica y su ingreso se estanca, no hay término medio. O incumplen o desvían fondos de necesidades esenciales, lo que eventualmente erosiona su capacidad de pago por completo.

Los bancos regionales son la canaria

Los números headline se asientan con los bancos grandes. La verdadera advertencia está en otra parte.

El Banco Jeonbuk, un prestamista regional, vio su tasa de morosidad hipotecaria saltar de 0,19 por ciento a 0,95 por ciento en solo seis meses: cinco veces más alto. Su saldo moroso se disparó de 52,6 mil millones a 328,1 mil millones de wones. La Servicio de Supervisión Financiera atribuyó parte de esto a.defaults a gran escala en préstamos colectivos de proyectos de vivienda nueva. Son préstamos que se toman colectivamente por compradores en complejos de apartamentos nuevos, a menudo preconstruidos antes de completar la edificación. Cuando los compradores no consiguen financiamiento o simplemente abandonan, la estructura colectiva amplifica las pérdidas en toda la cohorte.

El Banco Gyeongnam subió de 0,14 por ciento a 0,41 por ciento en el mismo periodo. El Banco Sh Suhyup pasó de 0,17 por ciento a 0,45 por ciento. Estos no son movimientos marginales. Representan un cambio en los perfiles de riesgo que los prestamistas regionales, con amortiguadores de capital más finos que sus contrapartes metropolitanas, están mal equipados para absorber.

Estos prestamistas sirven perfiles de prestatarios diferentes a los de los mega-bancos. Sus clientes suelen ser inversionistas de menor escala y compradores primerizos en mercados provinciales donde el crecimiento de ingresos no ha seguido el ritmo de los precios de propiedad. Las economías provinciales en Corea dependen fuertemente de manufactura y agricultura, sectores que han enfrentado vientos en contra por el desaceleración económica de China y los aumentos en costos laborales. Cuando las tasas subieron, estos prestatarios tenían mucho menos margen para absorber el golpe. A diferencia de los residentes de Seúl, muchos de los que compraron fuera de la capital lo hicieron como propiedades de inversión, esperando que los ingresos por alquiler compensaran un mayor servicio de deuda. Los rendimientos por alquiler en áreas provinciales raramente superan el 3 por ciento, lo que significa que tasas crecientes hacen inevitable el flujo de caja negativo.

Los bancos grandes tampoco son inmunes. El Banco de Cooperativas Agrícolas NH lidera todas las instituciones con 511,7 mil millones de wones en saldos hipotecarios morosos, seguido por KB Kookmin con 368 mil millones, Woori con 342 mil millones, Hana con 303 mil millones y Shinhan con 217 mil millones. Juntos, estos cinco poseen la gran mayoría del libro hipotecario de Corea, y sus trayectorias de morosidad importan para todo el sistema. La posición del NH Agri es particularmente notable dada su base de clientes rurales y las economías ya frágiles del sector agrícola coreano.

Qué sigue

El Banco de Corea entregó dos alza consecutivas de tasas en julio y agosto. Si el ciclo de encierro se extiende más —como muchos analistas esperan—, el COFIX seguirá subiendo, y también los pagos hipotecarios. KB Kookmin y los otros cuatro mega-bancos ya reflejan esto en sus márgenes de precios actuales. No hay razón para esperar alivio a corto plazo. El banco central enfrenta un conflicto directo: el ajuste monetario debería enfriar la inflación, pero también profundiza el estrés hipotecario que amenaza la estabilidad financiera. La mayoría de los analistas ven la tasa de referencia manteniéndose en 3,5 por ciento hasta al menos principios de 2027, con recortes poco probables antes de entonces.

Los efectos secundarios ya son visibles. Los bancos coreanos han estado expandiéndose en Asia Sudeste y otros mercados asiáticos con portafolios de préstamos al consumidor. Una deterioración en la calidad hipotecaria doméstica podría restringir su capital y apetito de riesgo en el exterior. Tailandia, Vietnam y Filipinas todas tienen exposición hipotecaria significativa entre jóvenes prestatarios a tasa variable. El mecanismo es idéntico: tasas bajas criaron sobreendeudamiento; tasas más altas exponen la brecha. Los prestamistas coreanos operando en estos mercados pueden encontrarse repitiendo los mismos errores bajo diferente geografía, o pueden retirarse por completo, reduciendo el acceso a crédito para los mismos grupos demográficos más vulnerables a los alzas de tasas.

El parlamentario Park Seong-hoon advirtió públicamente que la capacidad de reembolso de los hogares no sigue el ritmo de la expansión de la deuda. Esa es una subestimación en lenguaje claro. La tasa de crecimiento de morosidades siendo seis veces la tasa de crecimiento de préstamos es el tipo de discrepancia que precede ventas forzadas, correcciones de precios de propiedad, y eventualmente condiciones de crédito más ajustadas —las que a su vez se retroalimentan. Cuando los bancos ajustan sus estándares de préstamo, los compradores calificados desaparecen del mercado. Cuando los precios caen, el patrimonio se evapora, y los prestatarios con patrimonio negativo tienen menos incentivo para mantener los pagos. El ciclo se acelera.

Los 영끌족 se endeudaron con la suposición de que las tasas se mantendrían bajas y los ingresos crecerían. Ambas suposiciones han fallado. Cuanto más se mantiene elevado el entorno de tasas, más amplia se vuelve la brecha entre lo que estos prestatarios firmaron y lo que realmente pueden pagar. La pregunta no es si las morosidades seguirán subiendo. Es qué tan rápido puede el sistema bancario absorber las pérdidas antes de que el daño se desborde más allá de los balances, y si los responsables de política elegirán intervenir con alivio dirigido antes de que los bancos regionales se conviertan en el próximo punto de ignición.