韩国房贷断供危机才刚刚开始

数字对不上——而这正是关键所在

韩国银行的抵押贷款利率违约账户从1万亿韩元增长至2.2万亿韩元，仅用了三年半时间，增幅达120%。同一时期，抵押债务总额仅增长21%，从6,443万亿韩元增至7,792万亿韩元。

违约增速是贷款增速的六倍。这并非轻微的预警信号，而是结构性裂痕在扩大，其背后的逻辑揭示了一个单纯看 headline figures（ headline numbers ）无法完全捕捉的故事。

理论上的原因直白，实践却残酷。韩国央行自2022年以来为应对通胀而多次上调基准利率，政策利率在十四个月内从0.5%升至3.5%。几乎所有韩国住宅按揭贷款都是与COFIX挂钩的浮动利率贷款，该指数由韩国金融传输管理局（Korea Financial Transmission Authority）编制。截至上月，COFIX已升至3.18%，4月时仅为2.89%。目前韩国五大银行对新发放浮动利率房贷的利率区间为4.28%至6.46%，去年同期这一区间为3.77%至5.87%。五年前以2%或3%锁定利率的借款人，如今偿债利率已翻倍。他们的月供实际上翻倍了，但收入却未能跟上通胀步伐，更遑论偿还债务的能力。

关键在于机制设计。COFIX旨在反映银行的短期融资成本，这意味着当央行收紧时它会快速变动。与美国常见的可调整利率抵押贷款不同（此类贷款通常每年重定价并有上下限保护），韩国浮动利率抵押贷款没有任何保护机制。还款额立即调整且无上限。对于已经用尽最大举债能力的借款人而言，还款额的调整并非逐步发生，而是立竿见影且毫不留情。

영끌족最先中招

“영끌족”——字面意为"倾囊借款者"——正处于这场危机的中心。他们多为二十多岁末至三十五岁中期的群体，在社会文化预期下必须在婚前购置房产，因此愿意突破常规承受能力极限。在低利率环境下，他们积极借贷。许多人通过新建楼盘以集体贷款方式购房，首付比例极低。韩国某些市场的首付要求曾被放宽至接近零，尤其是新开发的首次购房者（远离首都的地区）。这意味着年轻专业人士可以用积蓄——十年前只够买一辆车——就能进入房市。

如今，他们正是违约的重灾区。数据显示，损害正在加速而非趋于稳定。

逾期超过三个月的违约（已进入深度违约区域）从2022年底的5,000亿韩元攀升至2025年底的1.4万亿韩元，并在2026年年中保持平稳。加上固定利率重组贷款和预计损失在内的不良资产总额翻倍至1.7万亿韩元。银行已通过将贷款损失准备金增加两倍至9万亿韩元来应对，但覆盖率仅从44.5%升至51.1%。他们仍未足额拨备。

영끌족面临的是叠加困境。许多人从事科技、媒体、零售等行业，自2023年以来这些行业经历了工资停滞或裁员。他们的债务是基于职业发展和年薪增长的假设定价的，而这些假设如今已落空。当借款人的月供翻倍而收入停滞时，没有中间地带。他们要么违约，要么从基本开支中挪款还债，最终侵蚀其还款能力。

地方银行是金丝雀

头条数字集中在大银行身上，真正的警示却在其他地方。

全北银行（Jeonbuk Bank）是一家地方性银行，其房贷违约率仅用六个月就从0.19%跃升至0.95%——高出五倍。违约余额从526亿韩元飙升至3,281亿韩元。金融监督院（Financial Supervisory Service）将部分原因归咎于新建楼盘集体贷款的大规模违约。这类贷款由新房公寓的买家集体承担，通常在建设完工前预售。当买家无法获得融资或选择弃房时，集体贷款结构会将损失放大至整个群体。

同期，庆南银行（Gyeongnam Bank）违约率从0.14%升至0.41%，SH Suhyup银行从0.17%升至0.45%。这些并非边际波动，而是代表了风险偏好的转变——与大型银行相比，地方银行资本缓冲较薄，缺乏吸收此类冲击的能力。

这些银行服务的借款人画像与大银行不同。它们的客户往往是省级市场的中小投资者和首次购房者，而这些地区的收入增长已跟不上房价涨幅。韩国省级经济严重依赖制造业和农业，这两个 sector（部门）正面临中国经济放缓和劳动力成本上升的双重逆风。利率上升时，这些借款人几乎没有缓冲空间。与首尔居民不同，许多在首都以外购房的人视其为投资物业，期望租金收入能抵消更高的月供支出。省级地区的租金收益率极少超过3%，这意味着利率上升必然导致负现金流。

大银行并非免疫。NH农业合作社银行（NH Agricultural Cooperative Bank）以5,117亿韩元的违约房贷余额位居所有机构之首，其次是KB国民银行（3,680亿韩元）、友利银行（3,420亿韩元）、韩亚银行（3,030亿韩元）和新韩银行（2,170亿韩元）。这五大银行持有韩国绝大部分房贷敞口，其违约轨迹关乎整个系统。NH农协的处境尤为值得关注，因其客户基础在农村，而韩国农业部门经济本就脆弱。

接下来会怎样

韩国央行在七月和八月连续加息。如果紧缩周期进一步延长——正如许多分析师预期——COFIX将持续攀升，房贷月供也会随之上涨。KB国民银行等四家大行已在当前定价利差中反映了这一点。短期内看不到缓解迹象。央行面临直接冲突：货币紧缩本应冷却通胀，却同时加剧了威胁金融稳定的房贷压力。大多数分析师预计基准利率至少维持3.5%至2027年初，降息难以提前出现。

涟漪效应已可见。韩国银行一直在拓展东南亚及其他亚洲市场的消费信贷业务。国内房贷质量的恶化可能制约其海外资本和风险 appetite（胃口）。泰国、越南和菲律宾都有大量年轻浮动利率借款人的房贷敞口。机制完全相同：低利率催生过度杠杆，高利率暴露缺口。在这些市场运营的韩国贷款人可能在不同地域重复相同错误，也可能彻底退缩，从而剥夺那些最易受加息冲击人群的信贷渠道。

国会议员朴成勋（Park Seong-hoon）公开警告称，家庭偿债能力跟不上债务扩张。这是委婉的说法。违约增速是贷款增速的六倍——这种巨大落差往往是强制抛售、房价回调和信贷收紧的前兆，而这些收紧本身会形成自我强化。当银行收紧信贷标准时，合格买家会退出市场。当房价下跌时，净值蒸发，负资产借款人还款意愿更低。这一循环正在加速。

영끌족是在"利率会保持低位、收入会增长"的假设下借钱的。两个假设均已落空。利率环境维持高位的时间越长，这些借款人当初签约时的预期与实际偿还能力之间的差距就越大。问题不在于违约是否会继续上升，而在于银行体系能在多大损失溢出资产负债表之前消化损失——以及政策制定者是否会选择干预并提供定向救济，以免地方银行成为下一个引爆点。