El giro de Corea del Sur en el impuesto a la propiedad señala quién tiene realmente el poder en la vivienda
El partido en el poder de Corea del Sur presiona al gobierno para suavizar un importante aumento del impuesto a la propiedad dirigido a propietarios no residentes de una sola vivienda, un retroceso que podría socavar años de esfuerzos reformistas y enviar un mensaje a los mercados de que poseer propiedad gana.
El repliegue antes de que ni siquiera comience la batalla
El gobierno de Corea del Sur redactó una de las reformas fiscales más trascendentales en materia de propiedad inmobiliaria en décadas. Luego, su propio partido en el poder le pidió que rebajara el eje central —y ahora el Ministerio de Economía y Finanzas considera en silencio un compromiso que despojaría a la reforma de todo su alcance.
El plan original, presentado a finales de mayo, era elegante en su sencillez: los propietarios solteros que realmente habitaban sus inmuebles recibirían una mayor exención fiscal (14 000 millones de wones en lugar de los 12 000 millones actuales), mientras que los propietarios solteros no residentes —aquellas personas que poseen una vivienda pero viven en otro lugar— verían recortada su exención a 9 000 millones de wones. La lógica era transparente: pagas más si tu propiedad está vacía o alquilada, menos si vives en ella. El presidente ha repetido tanto el «principio de residencia efectiva» (실거주 원칙) que se convirtió en un mantra de campaña.
Ahora el Partido Democrático pide al gobierno eliminar la distinción por completo. Un compromiso que se baraja consistiría simplemente en restablecer la exención para no residentes a 12 000 millones de wones, es decir, sin ninguna penalización por poseer una vivienda en la que no se vive. El sistema vigente ya contemplaba un umbral de 12 000 millones de wones para todos. La reforma estaba destinada a cambiar eso. Volver a cero sería una rendición disfrazada de flexibilidad.
Quién gana, quién pierde y lo que dicen los números
Tomemos un caso concreto que el propio ministerio de Finanzas citó: un propietario soltero de un inmueble valorado en 30 000 millones de wones (con un valor oficial catastral de 20 000 millones de wones), que califica para un crédito impositivo estándar del 20 por ciento. Bajo la reforma, esta persona abonaría aproximadamente 4,25 millones de wones anuales en impuesto integral a la propiedad inmobiliaria. Bajo el compromiso propuesto, esa cifra bajaría a unos 2,66 millones de wones, lo que representa un ahorro de casi 1,6 millones de wones al año.
Puede sonar modesto. Pero la señal psicológica es enorme. Una política diseñada explícitamente para penalizar la propiedad sin ocupación efectiva prácticamente habría sido abandonada. El mercado lo comprende con claridad.
Los agentes del mercado de condominios de lujo en Gangnam ya están reaccionando. Los listados de bajo precio se están retirando del mercado. Los precios de salida se están encareciendo. La propia conducta que el impuesto pretendía desalentar —acaparar propiedad como vehículo de inversión en lugar de hogar— está siendo recompensada por este repliegue.
El problema más profundo: la credibilidad de la política pública
Lo que más teme el ministerio de Finanzas no son los ingresos perdidos. Es la credibilidad de la política pública.
«Estamos monitoreando cómo las medidas complementarias afectan al mercado», dijo un funcionario del ministerio a la prensa. «Especialmente el riesgo de enviar la señal de que «si mantienes tu propiedad el tiempo suficiente, el gobierno terminará cediendo».»
Ese temor no es abstracto. Corea del Sur ha ciclado a través de controles inmobiliarios durante más de una década —restricciones de compra, límites de crédito, impuestos a las transacciones—, cada uno erosionando la confianza pública cuando eventualmente se relajarons. El impuesto integral a la propiedad inmobiliaria estaba supuesto a ser diferente. Era la reforma estructural, aquella que cambiaría la dependencia de los impuestos a las transacciones por impuestos a la tenencia, de frenar compras a hacer costosa la propiedad a menos que realmente vivieras en ella.
Dar marcha atrás en la penalización a los no residentes ahora sería el mensaje más claro posible: esto nunca fue serio. El próximo gobierno —o incluso el mismo gobierno bajo distinta presión política— podría reversarlo nuevamente. El impuesto se convierte en otro instrumento cíclico en lugar de una característica permanente de la arquitectura habitacional de Corea.
La reacción ya se está formando
Los grupos de la sociedad civil no esperan en silencio. La Coalición Ciudadana por Justicia Económica publicó una declaración el 24 de mayo calificando la movimiento del Partido Democrático como un paso hacia convertirse en un «partido de recortes fiscales para los ricos». Argumentaron que el gobierno también debería reconsiderar aumentar la exención para propietarios residentes de 12 000 a 14 000 millones de wones, diciendo esencialmente que toda la reforma necesita un replanteamiento desde cero, no un retroceso selectivo.
Voces académicas están haciendo eco de la misma preocupación. El profesor Jeong Se-eun de la Universidad Nacional de Chungnam, miembro del propio Comité de Desarrollo del Sistema Tributario del gobierno, advirtió que los contribuyentes con impuesto a la vivienda única representan solo el 1 por ciento más rico. Si el gobierno cede ahora, dijo, esperar un sistema habitacional racional y basado en impuestos a la propiedad en el futuro sería ingenuo.
Estos no son reclamos marginales. Son señales de quienes diseñaron la política indicando que la política se desdice antes incluso de aterrizar.
Lo que esto significa para Asia Oriental
El mercado inmobiliario de Corea del Sur es uno de los más observados del mundo. Sus ratios precio-ingreso se ubican entre los más altos en economías desarrolladas. Su sistema de impuesto a la propiedad ha sido históricamente uno de los más débiles, una característica estructural que ha amplificado los ciclos de auge y caída en toda la región.
La reforma de 2024 fue la mejor oportunidad de Corea en décadas para cambiar eso. Una estructura diferenciada de exenciones que penalice la propiedad sin ocupación efectiva habría enviado una señal clara a través de Asia Oriental: mantener propiedad vacía es costoso, vivir en tu hogar es recompensado. Ese tipo de arquitectura de política pública no existe en ninguna otra parte de la región a esta escala.
Los pilotos de impuesto a la propiedad en China se han estancado. El impuesto de activos fijos de Japón permanece superficial y uniforme. Los derechos de transmisión de Hong Kong castigan las transacciones pero no la tenencia. Corea estaba construyendo algo diferente.
Si la distinción para no residentes desaparece, la región pierde su experimento más ambicioso en el uso de la tributación para remodelar el comportamiento habitacional. La lección para inversionistas y formuladores de políticas por igual sería que incluso la reforma más observada en Asia cede ante la presión política dentro de semanas de su anuncio.
Qué sucede después
El compromiso aún no se ha finalizado. El ministerio de Finanzas sigue «revisando cuidadosamente» el alcance de cualquier ajuste. Pero la dirección es visible: el partido en el poder tiene la palanca, y la está usando.
La pregunta no es si la distinción sobrevivirá, sino si sobrevivirá algo. Si la penalización a no residentes se va, el bono a residentes podría seguir bajo la misma lógica política. Toda la reforma podría colapsar en un ajuste marginal que no cambia nada sobre quién se beneficia del mercado inmobiliario coreano.
Para los millones de coreanos que no pueden permitsuna vivienda, esto no es un debate tributario abstracto. Es una señal de que el sistema continuará recompensando a quienes ya poseen. Para el gobierno, es una prueba de si una política nacida de la prioridad presidencial puede sobrevivir al contacto con su propio partido. Para la región, es un momento que será estudiado por quien intente comprender por qué la reforma habitacional sigue fracasando en Asia Oriental.
El principio era claro. La política es más clara todavía.