Los compradores coreanos fijan deuda a tipos históricos bajos. Ahora llega la cuenta.

La trampa se cierra

Cada septiembre, el sector bancario de Corea del Sur atraviesa un evento de presión silenciosa. No es una explosión, sino una compresión lenta. Los prestatarios que contrajeron hipotecas de tasa fija a cinco años entre septiembre de 2021 y agosto de 2022 están llegando al final de sus períodos de bloqueo. Sus tasas se están reinicializando al alza. Sus nóminas, no.

Los datos son contundentes. Según información de la industria financiera, los cuatro bancos comerciales más grandes —Kookmin, Shinhan, Hana y Woori— originaron 12,89 billones de wones ($9600 millones) en préstamos hipotecarios a tasa fija por cinco años durante ese período. A la tasa intermedia actual del 5,9 %, renovar esos préstamos añadiría solo 266 mil millones de wones en costo anual de intereses, un aumento del 53,3 % respecto a la carga original de 4,94 billones de wones.

Tome un solo prestatario. En septiembre de 2021, la tasa promedio de una hipoteca fija a cinco años era del 3,11 %. Alguien que tomó prestados 300 millones de wones en cuotas mensuales iguales pagaba aproximadamente 1,28 millón de wones al mes. Al 5,9 %, ese pago salta a 1,78 millón de wones. Unos 500 000 wones adicionales al mes, por el mismo salario, el mismo apartamento, la misma vida.

Esta es la historia de una generación de compradores de vivienda coreanos que ingresaron al mercado en el fondo del ciclo y ahora están varados en medio de uno.

Quiénes son

A estos compradores se los conoce a menudo como yung-kkul, que significa “todo a fondo” o “máxima apalancamiento”. Vaciaron cuentas de ahorro, utilizaron cada línea de crédito y, en algunos casos, tomaron prestado contra los activos de sus padres para conseguir un pie en un mercado que ya llevaba décadas sin una corrección significativa. Tomaron su decisión en 2021 y 2022, cuando las tasas estaban cerca de mínimos históricos y los precios de la propiedad aún subían. Las cuentas eran simples: pedir prestado barato, retener para siempre, refinanciar de nuevo si era necesario.

El refinanciamiento nunca llegó. En cambio, el Banco de Corea elevó su tasa de referencia siete veces entre marzo de 2022 y julio de 2023, subiéndola del 0,5 % al 3,5 % antes de hacer una pausa. El verano pasado, julio y agosto, Corea añadió dos subidas más, fijándose en el 3,0 %. La Reserva Federal de Estados Unidos, el ancla global de tasas, elevó su propia tasa de fondos al 3,75-4,0 % el 16 de septiembre, el primer aumento desde julio de 2023. El rendimiento del bono del Tesoro de EE. UU. a 10 años superó el 5 % el 14 de septiembre, su nivel más alto desde julio de 2007. Cuando Estados Unidos estornuda, Corea se resfría.

Los topes de tasas para hipotecas fijas en los cinco mayores bancos de Corea —Kookmin, Shinhan, Hana, Woori y NH Agricultural Cooperative— han subido del 6,23 % a finales del año pasado al 7,29 % actual. Algunos analistas proyectan que superarán el 8 % para fin de año. La trampa se estrecha aún más.

El Éxodo hacia la tasa flotante

Los prestatarios están reaccionando. Desde 2021, la proporción de nuevas hipotecas tomadas a tasa variable se ha disparado. En julio, los préstamos a tasa variable representaron el 68,3 % de la originación hipotecaria nueva, frente al apenas 11,2 % un año antes, un aumento seis veces mayor. Es una cobertura racional a nivel individual. Pero es un riesgo colectivo.

La exposición a tasa variable significa que todo el libro de deuda familiar está ahora a una sola subida de tasas de distancia de la angustia. Cuando las tasas fijas aseguraban un piso, el impacto estaba contenido en un cohorte específico de prestatarios en la renovación. Con el 68 % del nuevo crédito ahora flotante, el mecanismo de transmisión es más rápido y amplio. Un único movimiento de la tasa política repercute en cientos de miles de balances en semanas, no en años.

La curva de mora

El estrés ya es visible en los datos. Según cifras obtenidas por el legislador Park Sung-hoon del gobernante Partido del Poder Popular del Servicio de Supervisión Financiera, los vencimientos hipotecarios pendientes en los bancos coreanos aumentaron un 21 % y alcanzaron los 779,2 millones de millones de wones para finales de junio, frente a los 644,3 millones de millones de wones de finales de 2022. Más alarmante aún, la porción de préstamos con solo un mes de atraso —la zona de alerta temprana antes de la reestructuración y el incumplimiento— casi se duplicó, pasando de 1 billón de wones a 2,2 billones en el mismo período.

Estos no son incumplimientos todavía. Son retrasos. Pero en un sistema donde la deuda familiar representa aproximadamente el 100 % del PIB, los retrasos se acumulan. Cada mes de capacidad de pago comprimida es un mes de consumo reducido, gasto diferido y presupuestos familiares ajustados. El efecto agregado es una leve desaceleración del crecimiento que la política monetaria no puede revertir con facilidad, porque la tasa política es precisamente lo que causa la compresión.

Por qué esto importa más allá de Corea

El shock de renovación hipotecaria de Corea del Sur no es único. Es una variante de un patrón global: deuda emitida en un mundo de tasas cero chocando contra un presente de tasas más altas. Pero el caso coreano es distintivo en escala y estructura. Su ratio deuda familiar/PIB está entre las más altas de Asia. Su mercado inmobiliario se financia mayoritariamente a través de hipotecas bancarias en lugar de mercados de capitales. Y sus compradores recientes concentraron sus compras en el preciso momento en que las tasas eran más bajas, creando un muro de vencimientos sincronizado que ningún otro mercado importante de Asia ha igualado en sincronía.

Japón vio aumentar sus morosidades hipotecarias mientras el yen se debilitaba y el Banco de Japón retrocedía tímidamente de las tasas negativas. Los compradores chinos lidian con desarrollos inconclusos y precios en caída, pero también con el encarecimiento de los costos tras la endurecida regulación del sector inmobiliario de 2021. El ratio de deuda familiar de Taiwán supera el 95 % del PIB, con renovaciones hipotecarias en el horizonte. Corea se encuentra en el centro de una ola regional.

Lo que suele pasar por alto la cobertura en inglés es la dimensión política. Estos prestatarios no son cifras anónimas: son electores. Un aumento del 53 % en el servicio de la deuda no es un evento macroabstracto; es una familia eligiendo entre comestibles y gasolina, entre clases particulares y alquiler. El gobierno ha experimentado con subsidios dirigidos y programas de refinanciamiento, pero ninguno aborda la discordancia estructural: deuda contraída en una época económica, pagos venciendo en otra.

Qué sucede después

La trayectoria más probable no es una crisis, sino una compresión. Los compradores absorberán pagos más altos reduciendo gastos discrecionales, demorando mejoras, posponiendo hijos y ampliando horas laborales. El consumo —ya un eslabón débil en el modelo de crecimiento coreano— se atenuará aún más. Los bancos verán mejorar sus márgenes en ingresos de interés neto incluso mientras se deteriora la calidad crediticia, una paradoja que define este momento.

La trayectoria alternativa es más aguda: una oleada de incumplimientos que obligue a una intervención política: topes de tasas, expansión de subsidios o un giro del banco central. Ninguno de los dos escenarios está precotizado en los mercados actuales, que continúan tratando la deuda inmobiliaria de Corea como un riesgo gestionable en lugar de uno estructural.

Los prestatarios que sellaron sus operaciones a finales de 2021 y principios de 2022 creyeron que estaban asegurando su seguridad. En cambio, aseguraron una bomba de tiempo. La cuenta regresiva ya se escucha.